Zu den erstattungsfähigen Verzugsschäden werden nur solche Kosten gerechnet, die die durch Maßnahmen entstehen, die aus Sicht des Vermieters erforderlich und zweckmäßig sind um seine Rechte zu wahren und durch zu setzten. Dies erfordert letztlich immer eine Einzelfall Betrachtung. Im vom BGH entschiedenen Fall führte dies dazu, dass bei einem Großvermieter, der über eine Vielzahl von Mieträumen verfügt und diese gewerblich vermietet, die Einschaltung eines Rechtsanwalts nicht für erforderlich gehalten wurde, wenn und soweit ein tatsächlich und rechtlich einfacher Fall einer Kündigung vorliegt. Einen solchen hat der BGH bejaht, wenn es sich um einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (zweimonatigen Zahlungsrückstand) handelt.
Die Erstattung der Rechtsanwaltskosten für das Abfassen der Kündigungsschreibens vom wurde daher vom BGH abgelehnt. Dem Großvermieter von gewerblichen Mieträumen sei es vielmehr zuzumuten die Kündigungsschreiben selber abzufassen. Dabei komme es auch nicht darauf an ob der Vermieter eine eigene Rechtsabteilung hat.

Mietverträge enthalten jedoch oft eine Vielzahl von unterschiedlichen Regelungen; nicht alle solcher Regelungen müssen auch schriftlich im Sinne von § 126 BGB niedergelegt werden. Vielmehr müssen die wesentlichen Vertragsbestandteile die Schriftform wahren. Die wesentlichen Bestandteile sind z.B.

- der Vertragsgegenstand

- die Miethöhe

- die Parteien des Vertrags

- die Mietdauer

Im Einzelnen können auch andere Punkte formbedürftig sein, wenn sie wesentliche Bestandteile sind.

Unwesentliche Bestandteile sind nicht formbedürftig. Dabei ist anerkannt, dass Klauseln, die nur das Gesetz wiedergeben, nicht niedergelegt werden müssen. Ferner sind solche Inhalte, die keinen Bestandteil des Mietvertrages bilden sollen, nicht von dem Schriftformerfordernis erfasst. Dies gilt auch für Abreden, die nur eine nebensächliche Bedeutung im Mietvertrag haben

Bei Anlagen hängt die Frage, ob sie dem Schriftformerfordernis unterliegen, davon ab, ob die Urkunden nur das wiedergeben, was sowieso schon im Vertrag steht oder ob sie den Inhalt des Vertrags nicht modifizieren. Dienen die Anlagen nur der Erläuterung oder der Veranschaulichung des Vertrags, dann muss §§ 550, 126 BGB nicht bei den Anlagen berücksichtigt werden.

Im Zweifel ist daher zu empfehlen, eine Vereinbarung vollständig schriftlich zu beurkunden.

Dies gilt auch für etwaige nachträgliche Änderungen oder Anpassungen des Vertrags. Haben diese Änderungen und Anpassungen Auswirkungen auf die wesentlichen Bestandteile und soll der Vertrag nach der Anpassung länger als ein Jahr laufen, so müssen diese neuen Regelungen das Schriftformerfordernis wahren. Dies gilt z.B. bei der Änderung der Miethöhe, einen Austausch der Mietparteien, eine Änderung der Vertragslaufzeit oder gar bei der Einräumung einer Option zur Verlängerung, einen Austausch oder Änderung der Größe des Mietobjekts, etc. Insbesondere bei Änderungen der Mietparteien muss berücksichtigt werden, wie der Austausch, oder die Verkleinerung oder Erweiterung der Anzahl der Vertragsparteien vorgenommen wird. Die richtigen Verträge müssen einbezogen und gegebenenfalls in der korrekten Weise unterzeichnet werden.

Offen bleibt noch die Frage, was passiert, wenn ein Vertrag gekündigt aber dann doch fortgesetzt wird. Hier ist dann zu berücksichtigen, ob der Vertrag zwar gekündigt war aber noch lief als er fortgesetzt wurde, oder ob er tatsächlich beendet war, wie im Falle einer fristlosen Kündigung.

Zum einen müssen die Parteien das Schriftformerfordernis bei Vertragsänderungen, -anpassungen und -aufhebungen beachten. Wurde ein Mietvertrag formwirksam abgeschlossen, ist daher Vorsicht bei jeder Vertragsänderung geboten. Dabei muss beachtet werden, dass in der Praxis solche Änderungen auch regelmäßig durchgeführt werden, ohne dass an diese Form gedacht wird. Das liegt gegebenenfalls auch an der konkreten Gestaltung des ursprünglichen Mietvertrags.

Haben die Parteien zum Beispiel vereinbart, dass der Mietzins im Laufe der Vertragszeit geändert werden soll und handeln die Parteien auch nach dieser Vereinbarung, so ist die Änderung gleichwohl unwirksam, wenn die Änderung nicht ebenfalls schriftlich festgehalten wird. Aufgrund der Bestimmung gehen die Parteien davon aus, dass sie zu Recht die Miete ändern. Stattdessen führt die Erhöhung dazu, dass Verträge ordentlich gekündigt werden können und somit gegebenenfalls früher beendet werden als der Vertrag ursprünglich vorgesehen hat.

Ferner muss beachtet werden, dass durch eine Schriftformklausel in Mietverträgen nicht die Wirkung erzielt werden kann, die mit der Schriftformklausel beabsichtigt wurde. Der BGH hat nämlich klar entschieden, dass jede Schriftformklausel auch mündlich aufgehoben werden kann. Die Parteien können daher zu jeder Zeit mündlich neue Vereinbarungen treffen und ausdrücklich oder konkludent das Schriftformerfordernis aufheben. Damit können Sie dann zwar den ursprünglichen Vertrag entgegen der Schriftformklausel wirksam mündlich ändern aber mit der bereits geschilderten Folge, dass der Vertrag dann gegebenenfalls vorzeitig aufgelöst werden kann.

Zum anderen muss bei Vertragsschluss und bei der späteren Änderung, Anpassung oder Aufhebung des Vertrags der Grundsatz der Urkundeneinheit berücksichtigt werden.

Zwar muss der Vertrag nicht körperlich verbunden sein. Allerdings muss aus der Gestaltung der Bestandteile hervorgehen, dass es sich um einen Vertrag handelt. Hier sind solche Merkmale wie Paginierung, die Nummerierung der einzelnen Klauseln oder Parapherierung der Dokumente zu beachten. Es bleibt eine Frage des Einzelfalls, ob dem Erfordernis der Urkundseinheit genüge getan wurde. Problematisch bleibt auch die Frage des Vorliegens der Urkundseinheit, wenn der Vertrag auf andere Verträge verweist.

„Schriftliche Form“ bezieht sich nach der Rechtsprechung auf das Schriftformerfordernis nach § 126 BGB. Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien eigenhändig durch Unterschrift oder mittels notariell beglaubigtem „Handzeichen“ den Vertrag unterzeichnen müssen.

Ein Abschluss in Textform ist daher bei langfristigen Mietverträgen nicht ausreichend. Ein Austausch der Vertragsurkunden per Fax oder E-Mail genügt den Erfordernissen nach § 126 BGB nicht.

Dieser Vertragsschluss in Schriftform klingt ganz einfach, birgt jedoch eine Vielzahl von  Problemen in sich.

Es müssen nicht alle Vertragsparteien sämtliche Ausfertigungen des gleichlautenden Vertragstextes unterzeichnen. Jede Partei muss lediglich eine Ausfertigung mit der Unterschrift der anderen Partei erhalten. Es reicht auch aus, wenn nur eine Partei eine Ausfertigung des Vertrages erhält, der alle Unterschriften aufweist. Die Vertretung ist bei der Unterschrift möglich, soweit die Voraussetzungen der §§ 164 ff. BGB beachtet werden. Sind die Parteien bei dem Vertragsschluss alle anwesend, wird der Vertragsschluss insoweit unproblematisch sein.

Sind jedoch nicht alle Parteien anwesend, erfolgt die Unterzeichnung nicht gleichzeitig. Vielmehr unterzeichnet erst eine Partei und leitet den Vertrag dann an die andere Vertragspartei zur Unterschrift. Der Vertrag muss aber nicht nur gegengezeichnet werden, sondern der gegengezeichnete Vertrag muss auch noch an den Vertragspartner ausgehändigt werden. Hier geht es um das Prinzip des Angebots und der Annahme. Die formgerechte Annahme kann jedoch nur durch die Übersendung der gegengezeichneten Urkunde erfolgen. Die konkludente Annahme reicht nicht aus. Ferner darf die Annahme in einer separaten Urkunde erfolgen.

Erfolgt die Übersendung oder die Vorlegung nicht und verzichtet der Vertragspartner nicht auf den Zugang der Annahmeerklärung, kommt es zu einer weiteren Problematik: Bleibt die Annahmeerklärung zu lange liegen und wird sie erst später übersendet, so kann die Annahme als neues Angebot ausgelegt werden, das der Vertragspartner wiederum nicht annehmen muss. Innerhalb welchen Zeitraums die Annahme dem Vertragspartner zugehen muss ist eine Frage des Einzelfalls.

Werden dieses Schriftformerfordernisse nicht beachtet, liegt ein Formmangel vor. Damit ist der Vertrag unwirksam!

Grundsätzlich muss er an den jeweiligen Mieter eine entsprechende Erklärung zugehen lassen. Da dies jedoch sehr umständlich sein kann und es auch überflüssig erscheint, wenn die Mieter doch alle in der gleichen Wohnung wohnen, kann das Problem umgangen werden, indem die Mieter sich gegenseitig für die Abgabe und den Empfang von Willenserklärungen bevollmächtigen. Um die Sache noch weiter zu vereinfachen werden solche Vollmachtsklauseln direkt in den jeweiligen Mietvertrag aufgenommen.

Der Vermieter muss aber beachten, dass die Vollmachtsklauseln einer AGB-Prüfung Stand halten müssen. Dabei wird zwischen der Vollmacht für den Empfang von Willenserklärungen und der Vollmacht für die Abgabe von Willenserklärungen differenziert.

Grundsätzlich sind Vollmachtsklauseln, die sich auf den Empfang von Willenserklärungen beziehen, wirksam, soweit die Mieter weiterhin unter einem Dach wohnen. Problematisch wird es nämlich dann, wenn ein Mieter auszieht. In dem Fall ist nicht mehr davon auszugehen, dass der Mitmieter weiterhin als Empfangsbote dienen soll. Deshalb wird davon ausgegangen, dass der Mieter seine Vollmacht widerruft, wenn er aus der Wohnung auszieht. Eine Vollmachtsklausel, die als AGB im Mietvertrag aufgenommen wurde, ist auch dann unwirksam, wenn der Widerruf der Vollmacht per AGB ausgeschlossen werden soll. Hat ein Mieter daher dem Vermieter angezeigt, dass er ausgezogen ist und eine neueAdresse mitgeteilt, sollte der Vermieter im Zweifel davon ausgehen, dass die Vollmacht widerrufen wurde. Erklärungen sollten daher auch separat an den ausgezogenen Mieter zugestellt werden.

Vollmachtsklauseln, die sich auf die Abgabe von Willenserklärungen beziehen, sind mit Vorsicht zu genießen. Denn Vollmachtsklauseln, die die Hauptleistungspflichten des Vertragsverhältnisses erfassen, sind unwirksam. Eine AGB-Klausel die einen Mieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen oder aufzuheben, sollten Sie nicht in Ihrem Mietvertrag aufnehmen, da sie unwirksam ist.

Sollten Sie bei der Prüfung Ihrer bereits vorliegenden Mietverträge feststellen, dass Sie eine unwirksame Klausel in Bezug auf die Abgabe von Willenserklärungen verwenden, so muss dies nicht bedeuten, dass die gesamte Vollmachtsklausel unwirksam ist. Soweit eine Trennung des unwirksamen vom dem wirksamen Teil der Klausel möglich ist, wird der wirksame Teil nicht von der Teilunwirksamkeit berührt werden.

Aus Vermietersicht sicher ein interessantes Urteil, dass mich allerdings nicht wirklich überzeugt. Denn das Amtsgericht stellt die Warmwasserversorgung offenbar auf einen Ebene mit Wasser und Strom. Die Argumentation des Amtsgerichts ließe wohl auch die Variante zu, anstelle der Warmwasserversorgung Strom (falls technisch überhaupt möglich) oder Wasser einzustellen. Aber das wäre aus meiner Sicht, auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters, eben doch unverhältnismäßig. Die Kappung elementarer Grundversorgungsleistungen kann oder darf kein Druckmittel sein. Andererseits dürfen die Versorger bei hohen Außenständen und Nichtzahlung die Belieferung einstellen. Warum dann nicht auch der Vermieter?

Man bekommt ein wenig den Eindruck, dass hier fehlende Selbsthilferechte zur Räumung durch extensive Auslegung anderer rechtlicher Behelfe, wie eben dem Zurückbehaltungsrecht des Vermieteres, kompensiert werden sollen.

Es bleibt abzuwarten, ob dies zu einer gefestigten Rechtsprechung wird. Derzeit ist die Rechtsprechung hierzu noch sehr uneinheitlich.

Dennoch kein Problem, meint das LG Karlsruhe mit Urteil vom 22.05.2009 (6 O 240/08). Zu dem Zeitablauf müssen nämlich noch weitere besondere Umstände im Verhalten des Vermieters hinzukommen, die die Feststellung rechtfertigen, der Mieter habe bereits darauf vertrauen dürfen, der Vermieter würde die Erhöhung nicht mehr geltend machen. Die Juristen nennen dies Umstandsmoment.

Hat der Vermieter zu keinen früheren Zeitpunkt eine erhöhte Miete eingefordert und anschließend von einer erhöhten Miete abgesehen, liegt hierin kein solch ausreichendes Umstandsmoment.

So ganz überzeugend scheint mir das nicht. Denn der hier verstrichene Zeitraum liegt deutlich über der Regelverjährung und die zeigt immerhin, wo der Gesetzgeber Rechte allgemein durch Zeitablauf beschneiden wollte.

Daher kann allen Vermietern nur unbedingt empfohlen werden, Gestaltungsrechte möglichst umgehend auszuüben. Nur so kann die gewünschte Sicherheit erreicht werden, das die Rechtsausübung nicht an Zeitschranken scheitert.

Grundsätzlich berechtigt ein Mietrückstand in der vom Gesetz vorgegebenen Höhe zur außerordentlichen, also fristlosen Kündigung, und zwar ohne vorherige Abmahnung. Hat der Vermieter den Rückstand jedoch über längere Zeit rügelos hingenommen, kann eine vorherige Abmahnung erforderlich sein.

Dies überzeugt im Grundsatz: es gilt auch hier allgemein die vereinfachte Faustformel, wonach die ordentliche Kündigung an Fristen, nicht aber Gründe gebunden ist, die außerordentliche Kündigung indes an Gründe, nicht aber Fristen. Es ist daher bei der außerordentlichen Kündigung eine zeitliche Nähe zwischen Kündigungsgründen und Kündigung erforderlich. Geht die Zeit ohne Reaktion ins Land, kann sich eine Art Vertrauenstatbestand bilden, der dann eine vorherige Abmahnung erfordert. Der Mieter soll durch die Abmahnung Gelegenheit erhalten, seine Position nochmals zu prüfen und einen unberechtigten Mietrückstand zur Vermeidung einer Kündigung zu begleichen.

Da nicht gesetzlich geregelt ist, ab wann eine solche Abmahnung erforderlich ist, kann nur jedem Mieter angeraten werden, bei Mietrückständen umgehend zu entscheiden, ob hierauf eine Kündigung gestützt werden kann und soll. Falls ja, dann aber auch unverzüglich. Sonst entstehen Graubereiche mit vermeidbaren (Kosten-) Risiken. Denn zahlt der Mieter unverzüglich auf eine „späte“ Räumungs- und Zahlungsklage ohne vorherige Abmahnung, könnte die Klage unbegründet sein. Der Vermieter behält dann seinen Mieter – und bleibt womöglich auf den Kosten sitzen.

Das dürfte (noch) keine „gefestigte“ Rechtsprechung sein (anders z.B. noch AG Gelsenkirchen, ZMR 2002, 279). Hinzu kommt die Besonderheit des vorliegenden Falls, wonach eine der beiden Betriebskostennachforderungen bereits tituliert war, der Mieter dieser Nachzahlung trotzt Gerichtsverfahren also nicht (erfolgreich) entgegengetreten ist.

Dennoch könnte diese Entscheidung ein Ansatz in Richtung Ausweitung der außerordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug sein.

Auch hier ist also Vorsicht geboten: wer dem Mieter zuviel per Vertrag aufbürdet, bekommt vielleicht gar nichts, als Vermieter. Schönheitsreparaturklauseln sind daher stets in der Gesamtschau des Mietvertrages zu würdigen und nie isoliert.