Grundsätzlich muss er an den jeweiligen Mieter eine entsprechende Erklärung zugehen lassen. Da dies jedoch sehr umständlich sein kann und es auch überflüssig erscheint, wenn die Mieter doch alle in der gleichen Wohnung wohnen, kann das Problem umgangen werden, indem die Mieter sich gegenseitig für die Abgabe und den Empfang von Willenserklärungen bevollmächtigen. Um die Sache noch weiter zu vereinfachen werden solche Vollmachtsklauseln direkt in den jeweiligen Mietvertrag aufgenommen.

Der Vermieter muss aber beachten, dass die Vollmachtsklauseln einer AGB-Prüfung Stand halten müssen. Dabei wird zwischen der Vollmacht für den Empfang von Willenserklärungen und der Vollmacht für die Abgabe von Willenserklärungen differenziert.

Grundsätzlich sind Vollmachtsklauseln, die sich auf den Empfang von Willenserklärungen beziehen, wirksam, soweit die Mieter weiterhin unter einem Dach wohnen. Problematisch wird es nämlich dann, wenn ein Mieter auszieht. In dem Fall ist nicht mehr davon auszugehen, dass der Mitmieter weiterhin als Empfangsbote dienen soll. Deshalb wird davon ausgegangen, dass der Mieter seine Vollmacht widerruft, wenn er aus der Wohnung auszieht. Eine Vollmachtsklausel, die als AGB im Mietvertrag aufgenommen wurde, ist auch dann unwirksam, wenn der Widerruf der Vollmacht per AGB ausgeschlossen werden soll. Hat ein Mieter daher dem Vermieter angezeigt, dass er ausgezogen ist und eine neueAdresse mitgeteilt, sollte der Vermieter im Zweifel davon ausgehen, dass die Vollmacht widerrufen wurde. Erklärungen sollten daher auch separat an den ausgezogenen Mieter zugestellt werden.

Vollmachtsklauseln, die sich auf die Abgabe von Willenserklärungen beziehen, sind mit Vorsicht zu genießen. Denn Vollmachtsklauseln, die die Hauptleistungspflichten des Vertragsverhältnisses erfassen, sind unwirksam. Eine AGB-Klausel die einen Mieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen oder aufzuheben, sollten Sie nicht in Ihrem Mietvertrag aufnehmen, da sie unwirksam ist.

Sollten Sie bei der Prüfung Ihrer bereits vorliegenden Mietverträge feststellen, dass Sie eine unwirksame Klausel in Bezug auf die Abgabe von Willenserklärungen verwenden, so muss dies nicht bedeuten, dass die gesamte Vollmachtsklausel unwirksam ist. Soweit eine Trennung des unwirksamen vom dem wirksamen Teil der Klausel möglich ist, wird der wirksame Teil nicht von der Teilunwirksamkeit berührt werden.

Teil II des UN-Kaufrechts (Art. 14 bis Art. 24 CISG) regelt das Zustandekommen eines Kaufvertrages. Dabei sind insbesondere das Angebot, die Annahme, der Zugang und die Formvorschriften geregelt. Das CISG enthält jedoch keinerlei Bestimmungen über die Gültigkeit des Vertrages. Insoweit wird die Geschäftsfähigkeit, die Sittenwidrigkeit, die Stellvertretung, etc. von dem Kollisionsrecht des IPR bestimmt. 

Eine Besonderheit gilt auch für die Länder Dänemark, Finnland, Norwegen und Schweden. Diese Staaten haben von dem Vorbehalt Gebrauch gemacht, dass Teil II CISG für sie nicht gelten soll. Wird daher ein Vertrag mit einer Partei mit einer Niederlassung aus diesem Vertragsstaat geschlossen, für die das UN-Kaufrecht grundsätzlich gelten sollte, sind etwaige Fragen nach dem Abschluss des Kaufvertrages nicht nach dem CISG zu beantworten, sondern nach dem Kollisionsrecht des jeweiligen Landes.

Das Angebot und die Annahme unterliegen nach dem UN-Kaufrecht keiner Formerfordernisse, es sei denn, die Parteien haben eine solche vereinbart. Den Vertragsstaaten steht es allerdings frei, die Formfreiheit einzuschränken. 

Das Angebot

Ein Angebot setzt voraus, dass eine empfangsbedürftige hinreichend bestimmte Willenserklärung dem Empfänger zugeht.  Das Angebot ist hinreichend bestimmt, wenn die Ware bezeichnet wurde und die Menge und der Preis festgesetzt wurden. Ob ein Angebot hinreichend bestimmt ist, kann durch Auslegung der Willenserklärung ermittelt werden, wenn keine ausdrückliche Regelung getroffen wurde. Kann der Preis auch nicht durch Auslegung ermittelt werden, so liegt kein wirksames Angebot vor. 

Ferner muss aus dem Angebot hervorgehen, dass der Antragende auch an das Angebot gebunden sein möchte. Hier ist die Abgrenzung zur „invitatio ad offerendum“ relevant. Wie die Erklärung zu verstehen ist, ist nach dem objektiven Empfängerverständnis zu beurteilen. 

Das Angebot wird mit dem Empfang der Willenserklärung wirksam, wobei das Gesetz zwischen einer mündlichen und anderen Erklärung unterscheidet. Mündliche Willenserklärungen gehen dem Empfänger sofort zu. Andere Erklärungen werden wirksam, wenn sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangen, dass im normalen Leben eine Kenntnisnahme möglich ist.

Das CISG sieht vor, dass die Bindungswirkung an das Angebot aufgehoben werden kann, nämlich durch Rücknahme oder durch Widerruf. Die Rücknahme des Angebotes ist möglich, wenn diese Erklärung vor oder mit dem Angebot selbst zugeht. Der Widerruf kann bis zum Abschluss des Vertrages erfolgen, wenn der Widerruf dem Empfänger zugeht, bevor dieser die Annahme abgesandt hat. Der Widerruf ist allerdings nicht zulässig, wenn aus dem Angebot hervorgeht, dass das Angebot unwiderruflich sein soll oder wenn der Empfänger auf die Gültigkeit des Angebotes vertraut und entsprechende gehandelt hat. 

Die Annahme

Die Annahme ist ebenfalls eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Annahme muss innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden, es sei denn, das Angebot ist fristgebunden. Die Annahme kann grundsätzlich in jeder Form erklärt werden. Schweigen gilt nicht als Willenserklärung, so dass das Schweigen auf ein Angebot keine rechtlichen Konsequenzen hat. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Parteien – nicht etwa nur durch eine Partei -  etwas anderes vereinbaren oder etwas anderes nach den Gepflogenheiten der Parteien gilt.  

Mit Zugang der Annahme wird diese wirksam. Allerdings kann der Zugang der Annahme dann entbehrlich sein, wenn im Angebot auf den Zugang der Annahme verzichtet wurde oder sich dies aus der Geschäftsbeziehung der Kanzlei ergibt. Eine Rücknahme der Annahme ist nur bis zum Zugang der Annahme möglich. 

Divergierende Willenserklärungen

Stimmen das Angebot und die Annahme überein, liegt ein Vertragsschluss vor. Stimmt die Annahme jedoch nicht mit dem Angebot überein, dann wird die Annahme als neues Angebot gewertet. Dabei sieht das UN-Kaufrecht allerdings vor, dass die abweichende Annahme auch eine für den Vertragsschluss hinreichende Annahme ist, nämlich dann, wenn die Abweichung unwesentlich ist und diese Abweichung nicht unverzüglich vom zugehenden Vertragspartner beanstandet wird.  Die Beanstandung muss nur unverzüglich abgesandt werden; auf den Zugang der Beanstandung kommt es nicht an. 

Schwierig ist allerdings die Abgrenzung zwischen unwesentlichen und wesentlichen Abweichungen. Als Auslegungshilfe steht Art. 19 Abs. 3 CISG zur Verfügung: Abweichungen im Preis, der Bezahlung, der Qualität, der Menge, des Lieferortes, der Lieferzeit oder des Haftungsumfangs sind in der Regel – aber auch nicht abschließend – als wesentliche Abweichungen anzusehen. Die Umstände des Einzelfalles müssen jedoch beachtet werden.

Problematisch sind etwaige Abweichungen in den AGB der Parteien. Sind diese nämlich in das jeweilige Angebot bzw. der Annahme einbezogen, müssen auch die unterschiedlichen Regelungen der AGB beachtet werden. Hinsichtlich der Einbeziehung von AGB ist zu beachten, dass diese tatsächlich übersandt werden müssen. Eine Möglichkeit der Kenntnisnahme reicht nicht aus, es sei denn, die AGB sind ständig die Geschäftsgrundlage für eine laufende Geschäftsbeziehung. Folgerichtig reicht es auch nicht aus, lediglich auf die AGB im Internet hinzuweisen.

Im Regelfall werden die Abweichungen von AGB erheblich sein, so dass eine Annahme mit divergierenden AGB als neues Angebot zu bewerten wäre. Sofern der Vertrag gleichwohl durchgeführt wird und somit von einer konkludenten Annahme des „neuen“ Angebotes ausgegangen werden kann, führt dies jedoch nicht dazu, dass die AGB des Vertragspartners gelten, der die abweichende Annahme erklärt hat. Vielmehr ist davon auszugehen, dass nur die AGB wirksam sind, die mit den AGB des Angebotes übereinstimmen. Die übrigen sich widersprechenden AGB werden als unwirksam angesehen, so dass die Regeln des UN-Kaufrechts für die dadurch entstehenden Lücken gelten.  

Die Annahmefrist

Die Annahme eines Angebotes ist nach dem CISG zeitlich begrenzt und folglich muss die Annahme innerhalb der im Angebot bestimmten Frist – oder bei fehlender Bestimmung – einer angemessenen Frist erfolgen. Ob eine Frist angemessen ist hängt von den Umständen des Geschäftes ab. Hier ist insbesondere die Art der Übermittlung des Angebotes zu beachten. 

Wurde im Angebot eine Frist zur Annahmeerklärung gesetzt, so muss Art. 20 des UN-Kaufrechts beachtet werden, da dort konkrete Auslegungsregeln für die Bestimmung des Beginns und Berechnung einer Frist geregelt sind. Danach beginnen Fristen grundsätzlich mit Übersendung eines Briefes oder Telegramms oder durch Zugang eines mündlichen oder per Fax übersandten Angebotes.

Erreicht die Annahme den Vertragspartner verspätet, liegt kein Vertragsschluss vor. Es gibt jedoch nach Art. 21 CISG zwei Heilungsmöglichkeiten: 1) Ist die Annahme schlichtweg zu spät abgesandt worden, so kann der Empfänger unverzüglich das Geschäft billigen und somit den Vertragsschluss nachträglich herbeiführen. 2) Ist die Annahme lediglich auf dem Transportweg verzögert worden, so muss der Empfänger unverzüglich den Vertragspartner darauf hinweisen, dass das Angebot bereits erloschen ist. Allerdings muss die Verzögerung auf dem Transportweg für den Anbieter erkennbar gewesen sein.

Susan B. Rausch Rechtsanwältin