Ob Mieträume als Wohnung oder als Geschäftsraum anzusehen sind, hat für Vermieter und Mieter weit reichende Konsequenzen. Denn viele Mieterschutzvorschriften gelten nur bei Mietverträgen über Wohnraum. Besonders problematisch in diesem Zusammenhang: Gemischte Mietverträge. Hier sollten die Parteien von Anfang an Klarheit schaffen, um später langwierige Streitigkeiten zu vermeiden.

Gemischte Mietverträge regeln Mietverhältnisse über Räume, die gleichzeitig als Wohnung und als Arbeitsplatz dienen. Klassische Beispiele: die Praxis im Arbeitszimmer der eigenen Wohnung, das Internet-Unternehmen, das vom Küchentisch aus geführt wird, die Tagesmutter, die ihre Schützlinge in der eigenen Wohnung betreut, oder der Kneipenwirt, der vom Tresen nur eine Treppe höher in die eigene Wohnung geht.

Wonach richtet sich nun, welches Recht anwendbar ist? Hierbei geht es um so entscheidende Fragen wie Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen, Kündigung oder Vollstreckungsschutz. Die Antwort der Rechtsprechung klingt simpel, kann aber im Einzelfall schwierige Beweisfragen nach sich ziehen. Denn die Gerichte fragen schlicht: Was haben die Parteien bei Vertragsschluss gewollt? So erst kürzlich wieder das KG Berlin in seinem Urteil vom 17. Juni 2010 – 12 U 51/09.

Die erste Erkenntnis lautet danach: Es kommt nicht darauf an, wie die Mieträume tatsächlich genutzt werden. Wer also spätabends auf der Couch dienstliche Mails empfängt und verschickt, macht seine Wohnung damit noch nicht zum Büro.

Andererseits: Dass ein Vertrag als Gewerberaummietvertrag bezeichnet wird, reicht – für sich allein – auch nicht aus, um die Anwendung von Wohnraummietrecht auszuschließen.

Bei von vornherein gewollten Mischnutzungen kommt es nämlich auf den Schwerpunkt der Nutzung an, den die Parteien verabredet haben. Hierfür wird das Gesamtbild der vertraglichen Vereinbarungen herangezogen: Wie ist der Vertrag bezeichnet? Welche Nutzungsarten werden in welcher Reihenfolge aufgezählt? Auf wie vielen Quadratmetern finden die jeweiligen Nutzungen statt? Die Reihe lässt sich fortsetzen.

Unglücklich für Vermieter: Bleiben Zweifel, wird regelmäßig Wohnraummietrecht für anwendbar erklärt. Aus anwaltlicher Sicht ist daher zu raten, von gemischten Mietverträgen Abstand zu nehmen, wann immer dies möglich ist. Dies ist zumindest immer dann der Fall, wenn sich die unterschiedlich genutzten Räume voneinander eindeutig trennen lassen.