Trotz teils schwieriger Marktbedingungen – im Geschäft mit Gewerbeimmobilien bestimmen noch immer überwiegend die Vermieter die Vertragskonditionen. Vertragsklauseln, mit denen sie schon bei Vertragsschluss bedeutende Risiken auf den Mieter verlagern wollen, genügen dabei häufig nicht den gesetzlichen Anforderungen und sind unwirksam.
So kann der Vermieter nicht durch sog. Besichtigungsklauseln dem Mieter die Beweislast dafür aufbürden, dass sich die Mietfläche zum Zeitpunkt der Übergabe in einem vertragsgemäßen Zustand befunden habe. Eine solche formularmäßige Beweislastumkehr wird auch im geschäftlichen Verkehr als eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners angesehen.
Gleichfalls ist es grundsätzlich nicht zulässig, dem Mieter das Risiko für die wirtschaftliche Nutzbarkeit der Mieträume zu übertragen. So kann der Vermieter sich nicht durch AGB von der Verpflichtung freizeichnen, dass das Mietobjekt sich für den vertraglichen Gebrauch überhaupt eignet. Der Vermieter muss hierfür nämlich die allgemeinen technischen Anforderungen gewährleisten und für das Vorliegen behördlicher Erlaubnisse sorgen.
Ein praktisches Beispiel: Der Vermieter muss dafür gerade stehen, dass als Gaststätte vermietete Räume nach ihrer Lage und Beschaffenheit für den Betrieb einer solchen überhaupt geeignet sind. Aber Vorsicht: Der Vermieter muss zwar gewährleisten, dass dem Betrieb keine bau- oder immissionsschutzrechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Persönliche Anforderungen wie die gewerberechtliche Zulässigkeit bleiben jedoch selbstverständlich allein Sache des Mieters.
Die Folge dieser durch AGB nicht zu umgehenden Haftungsregel, ist in der Rechtsprechung seit Langem geklärt. Fehlt es an einer wirksamen Baugenehmigung für die vertraglich vereinbarte Nutzung der Räume und erhält der Mieter deswegen eine behördliche Ordnungsverfügung mit Zwangsmittelandrohung, hat er ein Recht zur fristlosen Kündigung der Mieträume. Dies gilt nur dann nicht, wenn die erforderliche Nutzungsänderung ohne Weiteres genehmigungsfähig ist.
Gleiches gilt, wenn der Mieter feststellt, dass die Tragfähigkeit von Geschossdecken das Aufstellen benötigter Maschinen unmöglich macht. Weiß der Vermieter um die beabsichtigte Tätigkeit und die hierfür erforderlichen Geräte, trifft ihn auch hier das Risiko der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts.
