Wohngemeinschaften sind beliebt, bergen aber auch rechtliche Risiken. Hauptstreitpunkt sind dabei anstehende Mieterwechsel. Um langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten die Mietvertragsparteien schon bei Vertragsschluss einige Fragen verbindlich klären.
Rechtlich betrachtet liegt eine Wohngemeinschaft dabei nur dann vor, wenn mehrere Personen gemeinsam einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen. Keine Wohngemeinschaft in diesem Sinne besteht also dann, wenn nur einer der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet und die anderen lediglich als dessen Untermieter in die Wohnung mit einziehen. Die folgenden Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf eine echte Wohngemeinschaft im vorgenannten Sinne.
Auf Seiten der Mieter liegt bei einer solchen Wohngemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor. Dass diese Konsequenz vielen Mietern – und auch manchem Vermieter – nicht bewusst ist, spielt für diese Einordnung keine Rolle! Folge dessen ist, dass eine Kündigung der Wohnung nur von allen Mietern gemeinsam und auch nur gegenüber allen Mietern erklärt werden kann. Das heißt, will einer der Mieter ausziehen, kann er nicht einfach sein Zimmer kündigen. Solange, bis ein Nachfolger gefunden ist, bleibt der ausziehende Mieter dem Vermieter zur Zahlung der Miete verpflichtet!
Die Details für einen späteren Mieterwechsel können und sollten bereits im Mietvertrag in einer sogenannten Nachfolgeklausel festgehalten werden. Hier können die Parteien z.B. festlegen, welche Anstrengungen die Wohngemeinschaft unternehmen muss, einen Nachmieter zu finden, aus welchen Gründen der Vermieter einen Vorschlag ablehnen darf und für wie lange ein ausgezogenes Mitglied der Wohngemeinschaft dem Vermieter noch haften soll.
Fehlen solche Regelungen, kommt es oft genug zu streitigen Auseinandersetzungen. Dabei haben die Gerichte inzwischen entschieden, dass ein Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft jedenfalls dann mit einer wechselnden Zusammensetzung rechnen muss, wenn die Wohngemeinschaft aus mindestens drei Mitgliedern besteht. Er muss deswegen einen Mieterwechsel grundsätzlich akzeptieren. Allerdings gilt dies nur, wenn ihm der angestrebte Mieterwechsel vorher angezeigt und ihm Gelegenheit zur Prüfung gegeben worden ist. Unterbleibt diese Mitteilung, kann der Vermieter im Extremfall den neuen Mieter sogar aus der Wohnung verweisen und die Miete weiterhin von dem ausgezogenen Mieter verlangen!
Schließlich, so die Gerichte, bleibe es immer noch Sache des Vermieters, mit wem er Verträge schließen wolle und mit wem nicht. Auf der anderen Seite darf der Vermieter bei einer Wohngemeinschaft einen vorgeschlagenen Nachmieter nicht ohne Angabe triftiger Gründe ablehnen, z.B. fehlende Zahlungsfähigkeit. Einzelne Entscheidungen gehen sogar noch weiter und verlangen, dass der Vermieter den Einzug zumindest als Untermieter trotzdem dulden müsse.
Es bleibt festzuhalten, dass bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft die Frage der Nachfolge in den Vertrag aufgenommen werden sollte, um auf beiden Seiten Rechtssicherheit zu schaffen und Streitigkeiten zu vermeiden. Solche Nachfolgeklauseln sollten dabei stets von einem kundigen Rechtsanwalt auf ihre Vereinbarkeit mit geltendem Verbraucherschutzrecht überprüft werden.
