In manchen Fällen nicht ohne vorherige Abmahnung, meint das OLG Hamm (Urteil vom 21.01.2009, 30 U 106/08).
Grundsätzlich berechtigt ein Mietrückstand in der vom Gesetz vorgegebenen Höhe zur außerordentlichen, also fristlosen Kündigung, und zwar ohne vorherige Abmahnung. Hat der Vermieter den Rückstand jedoch über längere Zeit rügelos hingenommen, kann eine vorherige Abmahnung erforderlich sein.
Dies überzeugt im Grundsatz: es gilt auch hier allgemein die vereinfachte Faustformel, wonach die ordentliche Kündigung an Fristen, nicht aber Gründe gebunden ist, die außerordentliche Kündigung indes an Gründe, nicht aber Fristen. Es ist daher bei der außerordentlichen Kündigung eine zeitliche Nähe zwischen Kündigungsgründen und Kündigung erforderlich. Geht die Zeit ohne Reaktion ins Land, kann sich eine Art Vertrauenstatbestand bilden, der dann eine vorherige Abmahnung erfordert. Der Mieter soll durch die Abmahnung Gelegenheit erhalten, seine Position nochmals zu prüfen und einen unberechtigten Mietrückstand zur Vermeidung einer Kündigung zu begleichen.
Da nicht gesetzlich geregelt ist, ab wann eine solche Abmahnung erforderlich ist, kann nur jedem Mieter angeraten werden, bei Mietrückständen umgehend zu entscheiden, ob hierauf eine Kündigung gestützt werden kann und soll. Falls ja, dann aber auch unverzüglich. Sonst entstehen Graubereiche mit vermeidbaren (Kosten-) Risiken. Denn zahlt der Mieter unverzüglich auf eine „späte“ Räumungs- und Zahlungsklage ohne vorherige Abmahnung, könnte die Klage unbegründet sein. Der Vermieter behält dann seinen Mieter – und bleibt womöglich auf den Kosten sitzen.
