Nach §§ 550, 578 BGB müssen langfristige Mietverträge das Schriftformerfordernis des § 126 BGB beachten. Dabei sind zwei Besonderheiten zu beachten:
Zum einen müssen die Parteien das Schriftformerfordernis bei Vertragsänderungen, -anpassungen und -aufhebungen beachten. Wurde ein Mietvertrag formwirksam abgeschlossen, ist daher Vorsicht bei jeder Vertragsänderung geboten. Dabei muss beachtet werden, dass in der Praxis solche Änderungen auch regelmäßig durchgeführt werden, ohne dass an diese Form gedacht wird. Das liegt gegebenenfalls auch an der konkreten Gestaltung des ursprünglichen Mietvertrags.
Haben die Parteien zum Beispiel vereinbart, dass der Mietzins im Laufe der Vertragszeit geändert werden soll und handeln die Parteien auch nach dieser Vereinbarung, so ist die Änderung gleichwohl unwirksam, wenn die Änderung nicht ebenfalls schriftlich festgehalten wird. Aufgrund der Bestimmung gehen die Parteien davon aus, dass sie zu Recht die Miete ändern. Stattdessen führt die Erhöhung dazu, dass Verträge ordentlich gekündigt werden können und somit gegebenenfalls früher beendet werden als der Vertrag ursprünglich vorgesehen hat.
Ferner muss beachtet werden, dass durch eine Schriftformklausel in Mietverträgen nicht die Wirkung erzielt werden kann, die mit der Schriftformklausel beabsichtigt wurde. Der BGH hat nämlich klar entschieden, dass jede Schriftformklausel auch mündlich aufgehoben werden kann. Die Parteien können daher zu jeder Zeit mündlich neue Vereinbarungen treffen und ausdrücklich oder konkludent das Schriftformerfordernis aufheben. Damit können Sie dann zwar den ursprünglichen Vertrag entgegen der Schriftformklausel wirksam mündlich ändern aber mit der bereits geschilderten Folge, dass der Vertrag dann gegebenenfalls vorzeitig aufgelöst werden kann.
Zum anderen muss bei Vertragsschluss und bei der späteren Änderung, Anpassung oder Aufhebung des Vertrags der Grundsatz der Urkundeneinheit berücksichtigt werden.
Zwar muss der Vertrag nicht körperlich verbunden sein. Allerdings muss aus der Gestaltung der Bestandteile hervorgehen, dass es sich um einen Vertrag handelt. Hier sind solche Merkmale wie Paginierung, die Nummerierung der einzelnen Klauseln oder Parapherierung der Dokumente zu beachten. Es bleibt eine Frage des Einzelfalls, ob dem Erfordernis der Urkundseinheit genüge getan wurde. Problematisch bleibt auch die Frage des Vorliegens der Urkundseinheit, wenn der Vertrag auf andere Verträge verweist.
