Nach § 550 BGB müssen Mietverträge, die die Vertragsparteien für mehr als ein Jahr binden, die Schriftform nach § 126 BGB wahren.
Mietverträge enthalten jedoch oft eine Vielzahl von unterschiedlichen Regelungen; nicht alle solcher Regelungen müssen auch schriftlich im Sinne von § 126 BGB niedergelegt werden. Vielmehr müssen die wesentlichen Vertragsbestandteile die Schriftform wahren. Die wesentlichen Bestandteile sind z.B.
– der Vertragsgegenstand
– die Miethöhe
– die Parteien des Vertrags
– die Mietdauer
Im Einzelnen können auch andere Punkte formbedürftig sein, wenn sie wesentliche Bestandteile sind.
Unwesentliche Bestandteile sind nicht formbedürftig. Dabei ist anerkannt, dass Klauseln, die nur das Gesetz wiedergeben, nicht niedergelegt werden müssen. Ferner sind solche Inhalte, die keinen Bestandteil des Mietvertrages bilden sollen, nicht von dem Schriftformerfordernis erfasst. Dies gilt auch für Abreden, die nur eine nebensächliche Bedeutung im Mietvertrag haben
Bei Anlagen hängt die Frage, ob sie dem Schriftformerfordernis unterliegen, davon ab, ob die Urkunden nur das wiedergeben, was sowieso schon im Vertrag steht oder ob sie den Inhalt des Vertrags nicht modifizieren. Dienen die Anlagen nur der Erläuterung oder der Veranschaulichung des Vertrags, dann muss §§ 550, 126 BGB nicht bei den Anlagen berücksichtigt werden.
Im Zweifel ist daher zu empfehlen, eine Vereinbarung vollständig schriftlich zu beurkunden.
Dies gilt auch für etwaige nachträgliche Änderungen oder Anpassungen des Vertrags. Haben diese Änderungen und Anpassungen Auswirkungen auf die wesentlichen Bestandteile und soll der Vertrag nach der Anpassung länger als ein Jahr laufen, so müssen diese neuen Regelungen das Schriftformerfordernis wahren. Dies gilt z.B. bei der Änderung der Miethöhe, einen Austausch der Mietparteien, eine Änderung der Vertragslaufzeit oder gar bei der Einräumung einer Option zur Verlängerung, einen Austausch oder Änderung der Größe des Mietobjekts, etc. Insbesondere bei Änderungen der Mietparteien muss berücksichtigt werden, wie der Austausch, oder die Verkleinerung oder Erweiterung der Anzahl der Vertragsparteien vorgenommen wird. Die richtigen Verträge müssen einbezogen und gegebenenfalls in der korrekten Weise unterzeichnet werden.
Offen bleibt noch die Frage, was passiert, wenn ein Vertrag gekündigt aber dann doch fortgesetzt wird. Hier ist dann zu berücksichtigen, ob der Vertrag zwar gekündigt war aber noch lief als er fortgesetzt wurde, oder ob er tatsächlich beendet war, wie im Falle einer fristlosen Kündigung.
