Gewerbliches Mietrecht

Software-Leasing – die Alternative zum Softwarekauf I

In meiner täglichen Praxis befasse ich mich mit der Vertragsgestaltung von Software-Überlassungsverträgen. Die Anschaffung einer neuen Individualsoftware oder einer teuren Standardsoftware kann für Unternehmen zunächst abschreckend wirken, angesichts der nicht klar kalkulierbaren Zusatzkosten, die mit der Anschaffung einhergehen können.  Auch die Liquidität eines Unternehmens wird durch den Kauf einer Software stark eingeschränkt. Warum Software-Leasing Leasing […]

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Gewerberaummiete: Risikoverteilung bei Vertragsschluss

Trotz teils schwieriger Marktbedingungen – im Geschäft mit Gewerbeimmobilien bestimmen noch immer überwiegend die Vermieter die Vertragskonditionen. Vertragsklauseln, mit denen sie schon bei Vertragsschluss bedeutende Risiken auf den Mieter verlagern wollen, genügen dabei häufig nicht den gesetzlichen Anforderungen und sind unwirksam. So kann der Vermieter nicht durch sog. Besichtigungsklauseln dem Mieter die Beweislast dafür aufbürden,

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Gewerberaummiete: Vorsicht bei Mischnutzungen der Mieträume

Ob Mieträume als Wohnung oder als Geschäftsraum anzusehen sind, hat für Vermieter und Mieter weit reichende Konsequenzen. Denn viele Mieterschutzvorschriften gelten nur bei Mietverträgen über Wohnraum. Besonders problematisch in diesem Zusammenhang: Gemischte Mietverträge. Hier sollten die Parteien von Anfang an Klarheit schaffen, um später langwierige Streitigkeiten zu vermeiden. Gemischte Mietverträge regeln Mietverhältnisse über Räume, die

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Gewerberaummiete: Pauschale Umlage der Kosten des „Center-Managements“ unwirksam

Was macht eigentlich ein „Center-Manager“? Keine Ahnung. Das jedenfalls sagt der BGH, der deshalb entschieden hat: Die Kosten des Center-Managements dürfen nicht pauschal auf die Mieter eines Einkaufszentrums umgelegt werden (Urteil vom 3. August 2011, Az.: XII ZR 205/09). Die Klägerin des Verfahrens war Mieterin eines Ladenlokals in einem großen Einkaufszentrum. Der Gewerberaummietvertrag sah vor,

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Mietrecht – Regelungen, die der Schriftform bedürfen

Nach § 550 BGB müssen Mietverträge, die die Vertragsparteien für mehr als ein Jahr binden, die Schriftform nach § 126 BGB wahren. Mietverträge enthalten jedoch oft eine Vielzahl von unterschiedlichen Regelungen; nicht alle solcher Regelungen müssen auch schriftlich im Sinne von § 126 BGB niedergelegt werden. Vielmehr müssen die wesentlichen Vertragsbestandteile die Schriftform wahren. Die

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Mietrecht: Besonderheiten des Schriftformerfordernisses

Nach §§ 550, 578 BGB müssen langfristige Mietverträge das Schriftformerfordernis des § 126 BGB beachten. Dabei sind zwei Besonderheiten zu beachten: Zum einen müssen die Parteien das Schriftformerfordernis bei Vertragsänderungen, -anpassungen und -aufhebungen beachten. Wurde ein Mietvertrag formwirksam abgeschlossen, ist daher Vorsicht bei jeder Vertragsänderung geboten. Dabei muss beachtet werden, dass in der Praxis solche

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Mietrecht: Die Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

Normalerweise besteht bei Verträgen der Grundsatz der Formfreiheit. Das heißt, dass ein Vertrag nicht in einer bestimmten Form abgeschlossen werden muss. Etwas anderes gilt, wenn das Gesetz eine bestimmte Form vorschreibt oder eine Form vertraglich vereinbart wurde. Dies gilt auch für Mietverträge: Der Abschluss eines Mietvertrages kann formfrei erfolgen, es sei denn, es handelt sich

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Mietrecht: Vollmachtsklauseln

Es kommt im Mietrecht häufig vor, dass nicht nur ein Mieter im Vertrag aufgenommen werden soll. Für den Vermieter stellt sich sodann die Frage, an wen er wichtige Erklärungen abgeben muss. Grundsätzlich muss er an den jeweiligen Mieter eine entsprechende Erklärung zugehen lassen. Da dies jedoch sehr umständlich sein kann und es auch überflüssig erscheint,

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Qualifizierte Betriebspflicht für eine bestimmte Geschäftsart (hier Lebensmittelgeschäft)?

Nein, nicht ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag oder sonstige Umstände, die eine entsprechenden Bereitschaft des Mieters zur Übernahme einer entsprechenden Verpflichtung erkennen lassen. Im hier entschiedenen Fall (OLG Brandenburg, Urteil vom 08.07.2009, 3 U 15/09 ) verlangte der Vermieter von der Mieterin, die Betreiberin einer Lebensmittelkette ist, den Betrieb eines Lebensmittelgeschäftes in den Mieträumen. Im

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Mietminderung bei negativer Flächenabweichung ?

Grundsätzlich ja. Weicht die tatsächliche Fläche eines Gewerbemietobjektes um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, liegt regelmäßig ein Mangel vor, der zur Minderung der Miete berechtigt. Aber ist eine Minderung bei einer geringeren Abweichung als 10 % ausgeschlossen? Nein, nicht unbedingt. Allerdings muss dann der Mieter darlegen, dass durch diese Abweichung der

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